L’année 2021 a apporté son nouveau lot d’incertitudes, dans la foulée du Covid : inflation, hausse du prix des matériaux… Quelles en sont les conséquences pour citydev.brussels ?
On assiste à deux phénomènes en 2021 dus à la hausse des prix des matériaux liée à une forte pénurie.
Cela a d’une part entraîné des complications dans la réalisation de certains chantiers en cours. Des procédures sont ouvertes et c’est la législation en matière de marchés publics qui établira qui doit assumer le risque lié à ces hausses.
D’autre part, un trend se dessine très clairement : nous sommes contraints d’augmenter les prix de vente de nos logements. Dans tous nos projets, nous sommes dorénavant quasiment obligés d'aller systématiquement vers le prix maximum autorisé indexé. Mais, malgré cette augmentation, nous restons très largement en dessous des prix du marché. Aujourd’hui, toutes les zones de Bruxelles sont touchées par cette forte augmentation. Ceci nous amène à accentuer la réflexion en cours sur des formes nouvelles de logements accessibles, notamment avec le recours aux démembrements de propriété. Pour ce qui est des infrastructures économiques, c'est différent. Les tarifs de location seront peut-être amenés à évoluer.
On assiste à deux phénomènes en 2021 dus à la hausse des prix des matériaux liée à une forte pénurie.
Cela a d’une part entraîné des complications dans la réalisation de certains chantiers en cours. Des procédures sont ouvertes et c’est la législation en matière de marchés publics qui établira qui doit assumer le risque lié à ces hausses.
D’autre part, un trend se dessine très clairement : nous sommes contraints d’augmenter les prix de vente de nos logements. Dans tous nos projets, nous sommes dorénavant quasiment obligés d'aller systématiquement vers le prix maximum autorisé indexé. Mais, malgré cette augmentation, nous restons très largement en dessous des prix du marché. Aujourd’hui, toutes les zones de Bruxelles sont touchées par cette forte augmentation. Ceci nous amène à accentuer la réflexion en cours sur des formes nouvelles de logements accessibles, notamment avec le recours aux démembrements de propriété. Pour ce qui est des infrastructures économiques, c'est différent. Les tarifs de location seront peut-être amenés à évoluer.
À côté de cet aspect de la hausse des prix, il y a un autre phénomène, c'est le conflit en Ukraine qui est intervenu au premier trimestre 2022. Si on regarde l'avenir, cette guerre ne présage rien de serein au niveau du climat des affaires…
Globalement, nos clients entrepreneurs ont jusqu'à présent bien résisté à la crise Covid de 2020 et du début 2021. Certes, nous avons octroyé des plans d'apurement et des remises ou des reports de loyers, en complément des aides du Gouvernement. Mais nous ne faisons pas face à un nombre de faillites record.
Clairement, la crise ukrainienne et les prix de l'énergie sont un risque supplémentaire pour les PME qui se lancent. Pourtant on ne constate pas du tout une diminution de la demande et le turnover au sein des parcs est normal. Ces situations de crise ont des impacts différents selon les secteurs. Certaines activités comme la menuiserie, l'ameublement intérieur ou la transformation alimentaire ont plutôt été boostées par la crise sanitaire.
Je dirais même que les crises rendent encore plus pertinents tous les projets dans le domaine de la transition économique et la circularité. Le nombre de candidats entrepreneurs dans ces domaines ne faiblit pas et notre rôle, qui est d'amener des solutions et d'avoir une offre conséquente, est pour l'instant très soutenu par cette dynamique. Bien entendu, nous monitorons tout cela de très près, sous le contrôle d’un comité financier spécial créé à cette occasion.
Globalement, nos clients entrepreneurs ont jusqu'à présent bien résisté à la crise Covid de 2020 et du début 2021. Certes, nous avons octroyé des plans d'apurement et des remises ou des reports de loyers, en complément des aides du Gouvernement. Mais nous ne faisons pas face à un nombre de faillites record.
Clairement, la crise ukrainienne et les prix de l'énergie sont un risque supplémentaire pour les PME qui se lancent. Pourtant on ne constate pas du tout une diminution de la demande et le turnover au sein des parcs est normal. Ces situations de crise ont des impacts différents selon les secteurs. Certaines activités comme la menuiserie, l'ameublement intérieur ou la transformation alimentaire ont plutôt été boostées par la crise sanitaire.
Je dirais même que les crises rendent encore plus pertinents tous les projets dans le domaine de la transition économique et la circularité. Le nombre de candidats entrepreneurs dans ces domaines ne faiblit pas et notre rôle, qui est d'amener des solutions et d'avoir une offre conséquente, est pour l'instant très soutenu par cette dynamique. Bien entendu, nous monitorons tout cela de très près, sous le contrôle d’un comité financier spécial créé à cette occasion.
2021 a signé la première année de mise en œuvre du contrat de gestion 2021-2025. Quel bilan peut-on dresser ?
Durant cette année de lancement, les trois grandes missions traditionnelles de citydev.brussels ont été au centre de nos préoccupations.
Nous avons tout de suite posé les bases pour arriver à notre objectif de multiplier par deux le nombre de parcs PME de la Région (pour passer de 5 à 10 parcs PME). Cinq nouveaux parcs PME sont en effet déjà en cours de développement.
On a aussi décidé de modifier nos critères d'agrément et nos programmes d'incitants pour mieux sélectionner les entreprises que citydev.brussels accueille sur ses sites. Nous nous focalisons non seulement sur l'emploi, mais aussi sur l’impact environnemental, la circularité, la transition économique. C'est un travail qui a été lancé en 2021 et dont les résultats seront connus au cours de l'année 2022.
Parallèlement, il y a l’ambition des 1.000 logements à mettre sur le marché d’ici 2025. C'est le même objectif que le contrat de gestion précédent, mais avec une nuance importante : aujourd'hui, on parle de 1.000 logements « publics ». Ce qui signifie que citydev.brussels est amenée à davantage de collaboration avec d'autres acteurs publics comme la SLRB. citydev.brussels est totalement lancée dans cette voie, notamment avec CityCampus, BridgeCity ou CityGate II.
Notre troisième mission traditionnelle sont les projets mixtes. On a accru le niveau de mixité exigé : de 25% on est passé à 30 % des investissements qui doivent y être consacrés. Dès le début du contrat de gestion, les grands chantiers se sont rapidement enclenchés : NovaCity, CityCampus, des avancées aussi sur CityGate, et le projet LionCity. L'objectif de mixité fonctionnelle est totalement engagé en 2021.
Enfin, le contrat de gestion a également accru nos exigences en termes de monitoring. Le premier contrat de gestion comprenait une série d'obligations de reporting d'indicateurs. Ce point a été affiné pour simplifier ce reporting et le rendre à la fois plus fiable et plus automatisé. Le reporting, ce n'est pas du contrôle, c'est le besoin d'avoir une vue d'ensemble au niveau du pilotage, alors que souvent le réflexe des agents sur le terrain est de dire : « l'information est là, donc c’est bon… ». Mais non, il faut la synthétiser et la rendre disponible au plus grand nombre pour pouvoir décider de la direction à prendre. Ce gros travail d'organisation interne a été réalisé en 2021. Nous avons beaucoup gagné en maturité. On va pouvoir mieux piloter l'entreprise parce qu'on a maintenant un véritable tableau de bord.
Durant cette année de lancement, les trois grandes missions traditionnelles de citydev.brussels ont été au centre de nos préoccupations.
Nous avons tout de suite posé les bases pour arriver à notre objectif de multiplier par deux le nombre de parcs PME de la Région (pour passer de 5 à 10 parcs PME). Cinq nouveaux parcs PME sont en effet déjà en cours de développement.
On a aussi décidé de modifier nos critères d'agrément et nos programmes d'incitants pour mieux sélectionner les entreprises que citydev.brussels accueille sur ses sites. Nous nous focalisons non seulement sur l'emploi, mais aussi sur l’impact environnemental, la circularité, la transition économique. C'est un travail qui a été lancé en 2021 et dont les résultats seront connus au cours de l'année 2022.
Parallèlement, il y a l’ambition des 1.000 logements à mettre sur le marché d’ici 2025. C'est le même objectif que le contrat de gestion précédent, mais avec une nuance importante : aujourd'hui, on parle de 1.000 logements « publics ». Ce qui signifie que citydev.brussels est amenée à davantage de collaboration avec d'autres acteurs publics comme la SLRB. citydev.brussels est totalement lancée dans cette voie, notamment avec CityCampus, BridgeCity ou CityGate II.
Notre troisième mission traditionnelle sont les projets mixtes. On a accru le niveau de mixité exigé : de 25% on est passé à 30 % des investissements qui doivent y être consacrés. Dès le début du contrat de gestion, les grands chantiers se sont rapidement enclenchés : NovaCity, CityCampus, des avancées aussi sur CityGate, et le projet LionCity. L'objectif de mixité fonctionnelle est totalement engagé en 2021.
Enfin, le contrat de gestion a également accru nos exigences en termes de monitoring. Le premier contrat de gestion comprenait une série d'obligations de reporting d'indicateurs. Ce point a été affiné pour simplifier ce reporting et le rendre à la fois plus fiable et plus automatisé. Le reporting, ce n'est pas du contrôle, c'est le besoin d'avoir une vue d'ensemble au niveau du pilotage, alors que souvent le réflexe des agents sur le terrain est de dire : « l'information est là, donc c’est bon… ». Mais non, il faut la synthétiser et la rendre disponible au plus grand nombre pour pouvoir décider de la direction à prendre. Ce gros travail d'organisation interne a été réalisé en 2021. Nous avons beaucoup gagné en maturité. On va pouvoir mieux piloter l'entreprise parce qu'on a maintenant un véritable tableau de bord.
Mais maintenant, à côté de vos missions principales traditionnelles, quelles autres missions prennent de l'ampleur ? Vous vous êtes vu confier des missions déléguées qui impliquent des partenariats avec d'autres organismes publics. Il y a aussi des projets pilotes…
Absolument, il y en a beaucoup. C'est ça qui est intéressant chez citydev.brussels : on expérimente des choses sous la forme de projets pilotes et puis on les pérennise avec des moyens et une stratégie déterminée.
Dans les missions déléguées, il y a un réseau de FabLabs, dont on poursuit la mise en œuvre avec des objectifs chiffrés. Les occupations temporaires aussi, que l’on avait largement contribué à développer sous l'ancien contrat de gestion, de notre propre initiative. Désormais, c'est une mission qui nous est confiée avec la tâche spécifique d'organiser un guichet régional, en collaboration avec perspective.brussels. citydev.brussels a bien avancé sur ce projet qui va être lancé courant 2022. Ensuite, une des missions déléguées qui nous a pris le plus de temps en 2021, c'est l'accueil des migrants. On ne parlait pas encore de réfugiés ukrainiens à l'époque, mais il y avait toujours les transmigrants que la Région avait décidé de soutenir face à une absence de réponse au niveau fédéral. Une réelle problématique au sein de la région bruxelloise. Avec l'aide de citydev.brussels, l’association Porte d'Ulysse a été accueillie sur deux de nos sites, sous la forme d'occupation temporaire. Nous avons également participé à l'acquisition d'un bâtiment, fin de l'année 2021, sur le site Da Vinci, le prochain futur site de la Porte d’Ulysse.
Absolument, il y en a beaucoup. C'est ça qui est intéressant chez citydev.brussels : on expérimente des choses sous la forme de projets pilotes et puis on les pérennise avec des moyens et une stratégie déterminée.
Dans les missions déléguées, il y a un réseau de FabLabs, dont on poursuit la mise en œuvre avec des objectifs chiffrés. Les occupations temporaires aussi, que l’on avait largement contribué à développer sous l'ancien contrat de gestion, de notre propre initiative. Désormais, c'est une mission qui nous est confiée avec la tâche spécifique d'organiser un guichet régional, en collaboration avec perspective.brussels. citydev.brussels a bien avancé sur ce projet qui va être lancé courant 2022. Ensuite, une des missions déléguées qui nous a pris le plus de temps en 2021, c'est l'accueil des migrants. On ne parlait pas encore de réfugiés ukrainiens à l'époque, mais il y avait toujours les transmigrants que la Région avait décidé de soutenir face à une absence de réponse au niveau fédéral. Une réelle problématique au sein de la région bruxelloise. Avec l'aide de citydev.brussels, l’association Porte d'Ulysse a été accueillie sur deux de nos sites, sous la forme d'occupation temporaire. Nous avons également participé à l'acquisition d'un bâtiment, fin de l'année 2021, sur le site Da Vinci, le prochain futur site de la Porte d’Ulysse.
Le logement accessible à tous reste un enjeu de taille en région bruxelloise, et certaines pistes de solutions amorcées précédemment semblent se confirmer, comme le concept d'emphytéose. Pourriez-vous nous en dire plus à ce sujet ?
En 2021, notre premier projet pilote de démembrement de propriété en emphytéose et d'habitat groupé a été inauguré avec succès à Tivoli. La pierre finale a été posée et nous avons assisté à l'entrée des habitants dans le bâtiment. Nous observons le projet, la manière dont il vit, le profil des personnes qui l’occupent, qui est différent de nos acquéreurs classiques. L'interaction avec le quartier est extrêmement positive pour l’instant. Nous analysons également les données financières de cette emphytéose, ce que cette aide substantielle représente pour les acquéreurs, qui ne doivent pas acheter le foncier en une fois. Comment ce concept va-t-il participer à une politique d'accessibilité des logements sur une durée plus longue que la durée du conventionnement ? Ces questions sont essentielles pour l’année 2021.
Le contrat de gestion nous prescrit en effet de passer à 20 % d’emphytéose sur les logements et par conséquent, cette année, nous avons ciblé les projets qui correspondaient le mieux à cette philosophie, notamment là où le foncier est cher. Maintenant, nous devons développer ce concept, définir la durée de l'emphytéose, le montant du canon, les obligations qui y sont liées, les possibilités de novation ou pas, etc. Toutefois, je me félicite que le contrat de gestion, après négociation, se limite à 20 %. Même si on est tous persuadés ici que l’emphytéose est une voie d'avenir, une transition graduelle est préférable, l’inverse risquant de provoquer une chute de la production. Or, la région bruxelloise ne peut actuellement pas se permettre une baisse de production de logements publics-privés ou semi-publics. La volonté politique est de continuer à faire les 1.000 logements, peut-être même en augmentant une partie des logements sociaux et d'aller graduellement vers des logements en emphytéose.
En 2021, notre premier projet pilote de démembrement de propriété en emphytéose et d'habitat groupé a été inauguré avec succès à Tivoli. La pierre finale a été posée et nous avons assisté à l'entrée des habitants dans le bâtiment. Nous observons le projet, la manière dont il vit, le profil des personnes qui l’occupent, qui est différent de nos acquéreurs classiques. L'interaction avec le quartier est extrêmement positive pour l’instant. Nous analysons également les données financières de cette emphytéose, ce que cette aide substantielle représente pour les acquéreurs, qui ne doivent pas acheter le foncier en une fois. Comment ce concept va-t-il participer à une politique d'accessibilité des logements sur une durée plus longue que la durée du conventionnement ? Ces questions sont essentielles pour l’année 2021.
Le contrat de gestion nous prescrit en effet de passer à 20 % d’emphytéose sur les logements et par conséquent, cette année, nous avons ciblé les projets qui correspondaient le mieux à cette philosophie, notamment là où le foncier est cher. Maintenant, nous devons développer ce concept, définir la durée de l'emphytéose, le montant du canon, les obligations qui y sont liées, les possibilités de novation ou pas, etc. Toutefois, je me félicite que le contrat de gestion, après négociation, se limite à 20 %. Même si on est tous persuadés ici que l’emphytéose est une voie d'avenir, une transition graduelle est préférable, l’inverse risquant de provoquer une chute de la production. Or, la région bruxelloise ne peut actuellement pas se permettre une baisse de production de logements publics-privés ou semi-publics. La volonté politique est de continuer à faire les 1.000 logements, peut-être même en augmentant une partie des logements sociaux et d'aller graduellement vers des logements en emphytéose.
Peut-on dire que Bruxelles est en bonne voie pour devenir une ville durable, mixte et accessible à tous et toutes ?
citydev.brussels continue à être pionnière en matière environnementale et constitue un véritable banc d’essai pour la fixation des futures exigences légales. Sur l'ensemble de nos missions traditionnelles et de nos missions déléguées, nos avancées sont très concrètes et elles vont aussi servir d'exemple pour la suite. Nous sommes sur une voie assez encourageante et en regardant l'ensemble de la politique régionale sous le prisme des projets de citydev.brussels, nous constatons que ces préoccupations sont très concrètement mises en œuvre à travers nos actions.
J'ai parlé de la participation à la Stratégie régionale de Transition économique et en particulier, de cette collaboration avec les autres organismes, impliquant la mise en place des réseaux de FabLabs pour ramener la production, circulaire et locale, sur le territoire bruxellois. Il y a également notre participation à la stratégie d'économie circulaire, avec certains projets comme l'installation pérenne de Rotor dans la réutilisation des matériaux de construction.
Aujourd'hui, nous devons produire 200 logements zéro énergie, réaliser un projet pilote de bâtiment à énergie positive ou un projet pilote de bâtiment en bois. Si ces expériences s'avèrent positives et concluantes, elles nous amèneront demain à en faire plus, voire même à définir des normes régionales, qui deviendront les standards de demain. Cette dimension pionnière est donc très importante. Et nous continuons sur cette lancée : nous devons doter 75% de nos bâtiments de toitures photovoltaïques au cours des cinq prochaines années. Nous avons inauguré la première communauté d'énergies, en 2021, dans le bâtiment Greenbizz I. Une communauté d'énergie permet de baisser les coûts de l'énergie et de diminuer les consommations, voire à fournir de l'énergie vers l'extérieur et à réduire encore plus la facture des occupants. Les participants de cette communauté d’énergies aujourd’hui doivent se dire qu'ils ont fait le bon choix.
On a également plusieurs projets en démarrage pour le pilotage de l'agriculture urbaine, afin de répondre à cette volonté de production locale sur le plan alimentaire. L'équipement des zones économiques est un autre volet essentiel : nous avons décidé de consacrer des budgets à l'aménagement de nos zones d'activités économiques pour qu'elles soient mieux accessibles en mobilité douce. Cela veut dire plus d'infrastructures pour garer les vélos, pour les recharger, des pistes cyclables, mais aussi des bornes de recharge pour véhicules électriques.
citydev.brussels continue à être pionnière en matière environnementale et constitue un véritable banc d’essai pour la fixation des futures exigences légales. Sur l'ensemble de nos missions traditionnelles et de nos missions déléguées, nos avancées sont très concrètes et elles vont aussi servir d'exemple pour la suite. Nous sommes sur une voie assez encourageante et en regardant l'ensemble de la politique régionale sous le prisme des projets de citydev.brussels, nous constatons que ces préoccupations sont très concrètement mises en œuvre à travers nos actions.
J'ai parlé de la participation à la Stratégie régionale de Transition économique et en particulier, de cette collaboration avec les autres organismes, impliquant la mise en place des réseaux de FabLabs pour ramener la production, circulaire et locale, sur le territoire bruxellois. Il y a également notre participation à la stratégie d'économie circulaire, avec certains projets comme l'installation pérenne de Rotor dans la réutilisation des matériaux de construction.
Aujourd'hui, nous devons produire 200 logements zéro énergie, réaliser un projet pilote de bâtiment à énergie positive ou un projet pilote de bâtiment en bois. Si ces expériences s'avèrent positives et concluantes, elles nous amèneront demain à en faire plus, voire même à définir des normes régionales, qui deviendront les standards de demain. Cette dimension pionnière est donc très importante. Et nous continuons sur cette lancée : nous devons doter 75% de nos bâtiments de toitures photovoltaïques au cours des cinq prochaines années. Nous avons inauguré la première communauté d'énergies, en 2021, dans le bâtiment Greenbizz I. Une communauté d'énergie permet de baisser les coûts de l'énergie et de diminuer les consommations, voire à fournir de l'énergie vers l'extérieur et à réduire encore plus la facture des occupants. Les participants de cette communauté d’énergies aujourd’hui doivent se dire qu'ils ont fait le bon choix.
On a également plusieurs projets en démarrage pour le pilotage de l'agriculture urbaine, afin de répondre à cette volonté de production locale sur le plan alimentaire. L'équipement des zones économiques est un autre volet essentiel : nous avons décidé de consacrer des budgets à l'aménagement de nos zones d'activités économiques pour qu'elles soient mieux accessibles en mobilité douce. Cela veut dire plus d'infrastructures pour garer les vélos, pour les recharger, des pistes cyclables, mais aussi des bornes de recharge pour véhicules électriques.
Quels seront les grands projets de citydev.brussels en 2022 et au-delà ?
L'avantage, quand on a un contrat de gestion, c'est de pouvoir anticiper. En 2022, nous serons dans des phases cruciales pour de très grands projets mixtes, avec des avancées tout à fait concrètes pour CityGate II et III et la finalisation de CityGate I. On assistera au lancement du marché de LionCity sur l'ancien site de Delhaize à Osseghem. Nous lancerons le marché pour BridgeCity, qui est aussi un vaste projet. StarCity va rentrer aussi en phase de chantier. Pour les grands projets mixtes, l’agenda est déjà bien rempli.
Au niveau des occupations temporaires, 2022 verra la mise en service du site internet dédié au guichet.
Notre rôle dans l'aide à la production d'équipements collectifs est également amené à se renforcer.
citydev.brussels va évoluer vers un rôle général, une sorte d'assistance à la maîtrise d'ouvrage ou au conseil à la disponibilité des terrains, pour faciliter la production de ces équipements. Les communes, CPAS, pouvoirs organisateurs, etc. pourront grâce à l’aide de citydev.brussels concrétiser plus rapidement leurs projets.
Ensuite dans les grandes perspectives d'avenir, il y a encore et toujours la maîtrise foncière et l'acquisition de sites qui permettent à citydev.brussels de se projeter dans l'avenir et de pouvoir continuer à offrir des solutions, selon nos différentes compétences. Aujourd’hui, nous ciblons quelques gros projets d'acquisition. De très grands sites comme Schaerbeek Formation (40 hectares), ou la zone d'industrie urbaine de Josaphat (environ 12 hectares), représentent de vastes projets pour notre institution et conforteront notre rôle de développeur urbain. Voilà les grands défis au-delà de 2022 !
L'avantage, quand on a un contrat de gestion, c'est de pouvoir anticiper. En 2022, nous serons dans des phases cruciales pour de très grands projets mixtes, avec des avancées tout à fait concrètes pour CityGate II et III et la finalisation de CityGate I. On assistera au lancement du marché de LionCity sur l'ancien site de Delhaize à Osseghem. Nous lancerons le marché pour BridgeCity, qui est aussi un vaste projet. StarCity va rentrer aussi en phase de chantier. Pour les grands projets mixtes, l’agenda est déjà bien rempli.
Au niveau des occupations temporaires, 2022 verra la mise en service du site internet dédié au guichet.
Notre rôle dans l'aide à la production d'équipements collectifs est également amené à se renforcer.
citydev.brussels va évoluer vers un rôle général, une sorte d'assistance à la maîtrise d'ouvrage ou au conseil à la disponibilité des terrains, pour faciliter la production de ces équipements. Les communes, CPAS, pouvoirs organisateurs, etc. pourront grâce à l’aide de citydev.brussels concrétiser plus rapidement leurs projets.
Ensuite dans les grandes perspectives d'avenir, il y a encore et toujours la maîtrise foncière et l'acquisition de sites qui permettent à citydev.brussels de se projeter dans l'avenir et de pouvoir continuer à offrir des solutions, selon nos différentes compétences. Aujourd’hui, nous ciblons quelques gros projets d'acquisition. De très grands sites comme Schaerbeek Formation (40 hectares), ou la zone d'industrie urbaine de Josaphat (environ 12 hectares), représentent de vastes projets pour notre institution et conforteront notre rôle de développeur urbain. Voilà les grands défis au-delà de 2022 !