In de nasleep van de coronacrisis bracht 2021 ons opnieuw heel wat onzekerheid: inflatie, stijgende materiaalprijzen … Welke gevolgen heeft dat voor citydev.brussels?

Door de enorme schaarste aan materialen en de bijhorende prijsstijgingen zagen we in 2021 twee fenomenen.

Enerzijds bemoeilijkte de hele situatie de lopende bouwwerken op een aantal van onze sites. Daarvoor lopen er procedures; de wetgeving op de overheidsopdrachten zal uitmaken wie voor het risico van die prijsstijgingen opdraait.

Anderzijds zie je een erg duidelijke trend: we kunnen niet anders dan de verkoopprijzen van onze woningen optrekken. Voor al onze projecten zijn we nu haast verplicht om richting de geïndexeerde maximumprijs te gaan. Toch zitten we nog altijd ver onder de marktprijzen. Die sterke stijging zie je overal in Brussel. Daarom blijven we absoluut verder nadenken over nieuwe manieren om wonen betaalbaar te houden, bijvoorbeeld door het eigendomsrecht te splitsen. Voor de economische infrastructuur ligt de situatie anders. Daar zullen de huurprijzen misschien evolueren.

Naast de prijsstijgingen barstte begin 2022 ook het conflict in Oekraïne los. Die oorlog zal het ondernemingsklimaat er niet bepaald serener op maken.

De meeste ondernemers op onze sites hebben de coronacrisis van 2020 en begin 2021 voorlopig goed doorstaan. We hebben bedrijven wel – als aanvulling op de steunmaatregelen van de regering – afbetalingsplannen gegeven en betalingsuitstel toegestaan. Soms hebben we hun huur kwijtgescholden. Maar we zien geen recordaantal faillissementen.

De crisis in Oekraïne en de stijgende energieprijzen zijn duidelijk een extra risico voor startende kmo’s. En toch neemt de vraag naar onze ruimten allesbehalve af en is er een normaal verloop in onze parken. Crisissen treffen niet alle sectoren even hard. Zo heeft de coronacrisis sommige activiteiten, zoals schrijnwerk, interieurinrichting en voedingsverwerking, zelfs eerder een boost gegeven.

Ik zou zelfs durven zeggen dat crisissen projecten rond de economische transitie en de kringloopeconomie nog relevanter maken. Alsmaar meer kandidaat-ondernemers leggen zich daarop toe. Onze rol, die erin bestaat om die ondernemers oplossingen aan te reiken en een ruim aanbod te bieden, is nu dan ook sterk geënt op die dynamiek. Uiteraard volgen we alles op de voet op, onder toezicht van een speciaal daarvoor opgericht financieel comité.

In 2021 zijn jullie de beheersovereenkomst voor 2021-2025 beginnen uit te voeren. Hoe loopt dat?

Tijdens opstartjaar 2021 hebben we ons vooral gefocust op onze drie grote traditionele opdrachten.

We hebben meteen de basis gelegd om onze doelstelling voor het aantal kmo-parken in het Brussels Gewest waar te maken: we willen van 5 naar 10 – dubbel zoveel dus. Intussen zijn we effectief al vijf nieuwe kmo-parken aan het ontwikkelen.

Daarnaast gaan we onze vestigingscriteria en incentives aanpassen zodat we de bedrijven die zich op onze sites vestigen, gerichter kunnen selecteren. We willen niet alleen naar de tewerkstelling kijken, maar ook naar de ecologische voetafdruk van de bedrijven, en de mate waarin ze bezig zijn met kringloopeconomie en de economische transitie. In 2021 zijn we met die denkoefening gestart; in 2022 leggen we iets concreets op tafel.

Verder hebben we de ambitie om tegen 2025 1.000 woningen op de markt te brengen. Die doelstelling zat ook in onze vorige beheersovereenkomst, maar er is wel een belangrijke nuance: nu gaat het om 1.000 publieke woningen. Nog meer samenwerken met andere overheidsinstellingen, zoals de BGHM, is dus de boodschap. citydev.brussels trekt voluit die kaart in onder meer CityCampus, BridgeCity en CityGate II.

Voor onze derde traditionele opdracht, de gemengde projecten, hebben we de lat hoger gelegd: in plaats van 25 % moet er nu 30 % van het investeringsbudget naar gemengde projecten gaan. Toen de beheersovereenkomst inging, schoten al snel enkele grote werven uit de startblokken. Denk maar aan NovaCity en CityCampus, én we boekten ook vooruitgang voor CityGate en LionCity. In 2021 trekken we alle registers open om op onze sites functies te mixen.

Tot slot stelt deze beheersovereenkomst hogere eisen qua monitoring. In de eerste beheersovereenkomst zat een reeks verplichtingen om verslag uit te brengen over de indicatoren. Dat punt hebben we nu gefinetuned zodat de reporting eenvoudiger, betrouwbaarder en geautomatiseerder verloopt. Reporting dient niet om te controleren, maar wel om een totaalbeeld op te bouwen op basis waarvan je de onderneming kan aansturen. Mensen op het terrein zeggen al gauw: ‘We hebben de informatie, da’s genoeg …’. Maar dat is niet genoeg: je moet informatie samenvatten en met zoveel mogelijk mensen delen om te kunnen beslissen welke richting je uitgaat. In 2021 hebben we dat intern organisatorisch huzarenstukje geklaard. De onderneming heeft nu veel meer maturiteit. Nu we een echte boordtabel hebben, zullen we ze beter kunnen aansturen.

En welke van jullie andere opdrachten winnen aan belang? citydev.brussels kreeg een aantal gedelegeerde opdrachten, waarvoor ze partnerschappen met andere overheidsinstellingen moet aangaan. Jullie voeren ook pilootprojecten uit ...

Zeker, een heel aantal. Net dat maakt het zo interessant bij citydev.brussels: we testen zaken uit in pilootprojecten en dan bestendigen we die. We koppelen er middelen aan en kienen er een strategie voor uit.

Wat onze gedelegeerde opdrachten betreft: we blijven het fablabnetwerk uitbouwen en hebben onze doelstellingen in concrete cijfers gegoten. Daarnaast trekken we ook de kaart van tijdelijk gebruik. Tijdens onze vorige beheersovereenkomst hebben we daar uit eigen beweging sterk op ingezet. Intussen is ons daarvoor echt een gedelegeerde opdracht toevertrouwd. Onze specifieke taak bestaat erin om samen met perspective.brussels een gewestelijk loket op te richten. Daarmee schieten we aardig op: in 2022 gaat het loket concreet van start. En tot slot, een van de gedelegeerde opdrachten waar we in 2021 het meeste tijd aan besteedden: migrantenopvang. Vorig jaar was er nog geen sprake van Oekraïense vluchtelingen, maar er was wel het reële vraagstuk van de transmigranten. Omdat de federale overheid niet thuis gaf, had het Brussels Gewest besloten om die dan maar zelf op te vangen. Wij hielpen opvangorganisatie La Porte d’Ulysse om zich tijdelijk op twee van onze sites te vestigen. En eind 2021 kochten we mee een complex aan op de Da Vinci-site. Dat wordt de vaste plek van La Porte d’Ulysse.

Betaalbaar wonen voor iedereen blijft een grote uitdaging in het Brussels Gewest. citydev.brussels tastte enkele alternatieve oplossingen af, die intussen concreet vorm lijken te krijgen. Werken via erfpacht bijvoorbeeld. Kunt u daar iets meer over vertellen?

In 2021 huldigden we op Tivoli ons eerste pilootproject rond groepswonen in. Het eigendomsrecht is er gesplitst en de bewoners hebben een erfpachtrecht op de grond. De laatste steen van het gebouw werd gelegd en de bewoners namen er hun intrek. We observeren het project, hoe het leeft en wie er woont. De bewoners hebben een ander profiel dan onze klassieke kopers. Voorlopig verloopt de interactie met de buurt uitermate positief. We analyseren ook het financiële plaatje. Dankzij de erfpachtformule hoeven de kopers de grond niet meteen volledig aan te kopen. Wat betekent die substantiële steun voor hen? Hoe gaat dit concept op de langere termijn — nadat onze voorwaarden niet meer gelden — bijdragen tot een beleid dat wonen betaalbaar moet houden? Die vragen stonden in 2021 op de voorgrond.

Volgens onze beheersovereenkomst moeten we minstens 20 % woningen gaan ontwikkelen via de erfpachtformule. We hebben ons dit jaar dan ook gericht op die projecten die het best in die filosofie passen – waar de grond duur is. Nu is het zaak om het concept verder uit te werken en te bepalen hoelang de erfpacht loopt, hoeveel de canon bedraagt, welke verplichtingen er gelden, of de erfpacht verlengbaar is of niet ... Bij de onderhandelingen over de beheersovereenkomst hebben we wel kunnen bedingen om het op die 20 % te houden. Daar ben ik blij om. Iedereen hier is ervan overtuigd dat erfpacht een optie voor de toekomst is, maar we maken best geleidelijk aan de overstap. Anders zou de woningenproductie weleens kunnen kelderen. En het Brussels Gewest kan het zich nu niet veroorloven dat er minder publieke, private en semipublieke woningen op de markt komen. Op beleidsniveau is dit het plan: nu blijven bouwen aan die 1.000 woningen — daarvoor misschien zelfs het aantal sociale woningen opkrikken — en dan geleidelijk aan overschakelen op woningen via erfpacht.

Mogen we zeggen dat Brussel goed op weg is om uit te groeien tot een duurzame, gemengde, voor iedereen toegankelijke stad?

citydev.brussels blijft pionieren als het om het milieu gaat. Onze projecten zijn een proeftuin waar de eisen uit de wetgeving van morgen worden bepaald. Zowel voor onze traditionele als voor onze gedelegeerde opdrachten maken we heel concreet sprongen vooruit, en die gaan ook nadien als voorbeeld dienen. We varen een tamelijk bemoedigende koers. Als we vanuit het perspectief van onze projecten naar het gewestbeleid kijken, stellen we bovendien vast dat we in wat we doen, een erg praktisch antwoord bieden op de verschillende bekommernissen.

Ik had het al over onze bijdrage aan de gewestelijke strategie voor de economische transitie, en in het bijzonder over onze samenwerking met andere instanties, die erop gericht is fablabnetwerken uit te bouwen zodat circulaire, lokale productie opnieuw een plek heeft in Brussel. Maar we werken ook mee aan de kringloopeconomiestrategie. Zo geven we Rotor, dat bouwmaterialen hergebruikt, een vaste stek op een van onze sites.

We moeten nu 200 nulenergiewoningen produceren en een pilootproject verwezenlijken waarin we een energiepositief gebouw of een houten wooncomplex optrekken. Zijn die experimenten een succes, dan gaan we op de ingeslagen weg voort. Misschien groeien ze zelfs uit tot de norm in het gewest, de standaard van morgen. Onze voortrekkersrol is dus erg belangrijk. En we blijven onversaagd voortgaan: de komende vijf jaar moeten we 75 % van onze gebouwen uitrusten met fotovoltaïsche panelen. In 2021 huldigden we in Greenbizz I de eerste energiegemeenschap in. De bedrijven die ervoor kozen om in de energiegemeenschap te stappen, kunnen hun energiekosten en verbruik drukken, en zelfs nog extra voordeel doen wanneer ze overtollige energie verkopen. De juiste keuze, zo blijkt nu.

Verder zijn we al gestart met verschillende stadslandbouwprojecten. Het doel? Lokaal voeding gaan produceren. Want ook daar wil het gewest op inzetten. En tot slot, maar daarom niet minder belangrijk: we hebben besloten om te investeren in de heraanleg van onze bedrijvensites. Bedoeling is ze toegankelijker te maken voor zachte weggebruikers. Meer fietspaden, fietsenstallingen en fietsoplaadpunten dus, maar ook laadpalen voor elektrische voertuigen.

Welke grote projecten heeft citydev.brussels in 2022 en daarna op stapel staan?

Het voordeel van een beheersovereenkomst is dat je kan anticiperen. In 2022 breekt er voor enkele erg grote gemengde projecten een cruciale fase aan. CityGate II en III zullen concrete sprongen vooruit maken en we leggen de laatste hand aan CityGate I. Voor ons project LionCity op de voormalige Delhaizesite in Ossegem schrijven we in 2022 de overheidsopdracht uit. Idem dito voor BridgeCity, ook een groot project. En voor StarCity beginnen de bouwwerken. Er staat dus heel wat te gebeuren voor onze grote gemengde projecten.

Voor de tijdelijkgebruiksprojecten zetten we in 2022 de website van het loket online.

Verder gaan we nog meer hulp bieden voor de bouw van collectieve voorzieningen.

Bedoeling is dat we daarin een algemenere rol gaan spelen en de productie van voorzieningen vergemakkelijken door bouwheren bij te staan en advies te geven over beschikbare gronden. Dankzij onze hulp zullen gemeenten, OCMW’s, inrichtende machten en alle andere instanties die plannen hebben om voorzieningen te bouwen, hun projecten sneller kunnen verwezenlijken.

Voor de verdere toekomst zijn onze doelen nog altijd dezelfde: grond in overheidshanden houden en sites kopen, zodat we toekomstplannen kunnen maken en oplossingen kunnen blijven bieden in onze verschillende actiedomeinen. We richten onze aandacht nu op enkele aankopen van formaat. Enorme sites als Schaarbeek-Vorming (40 hectare) en het gebied voor stedelijke industrie op Josaphat (zo’n 12 hectare) zijn grote projecten voor ons, waarmee we citydev.brussels nog meer op de kaart zullen zetten als stadsontwikkelaar. Dat zijn ze, onze grote uitdagingen voor na 2022!